13 octubre de 2025. En el contexto del capitalismo global, la vivienda pasó de ser un derecho y un bien social, a un producto, y en la actualidad es además un activo financiero. Para resolver la crisis de vivienda en la que nos encontramos y frenar procesos como la gentrificación, hay que apostar por otras formas de acceso a la vivienda y desarrollar políticas para nuevas modalidades de propiedad, coincidieron especialistas.

En el marco de la 8ª Semana Nacional de las Ciencias Sociales del Consejo Mexicano de las Ciencias Sociales (Comecso), el Programa Universitario de Estudios sobre la Ciudad (PUEC) de la UNAM organizó el panel “¿Ciudad para quién?” para analizar el acceso a la vivienda.

La Dra. Eftychia Bournazou Marcou, profesora en la Facultad de Arquitectura de la UNAM, recordó que, en el entorno del capitalismo y el neoliberalismo, la década de los ochentas marcó para México un punto de inflexión en la política de vivienda que se ha caracterizado por la actuación del Estado a favor del sector inmobiliario, intensificándose en los últimos años.

El Estado, a través de políticas y marcos regulatorios laxos, motivó que la vivienda para los grupos vulnerables fuera un “jugoso negocio para el sector inmobiliario en detrimento de la calidad de construcción y la localización”.

Igualmente, los ajustes estructurales impuestos por organismos internacionales provocaron que el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) abandonara la construcción de vivienda y se convirtiera en una institución financiera, dejando la producción a la iniciativa privada.

El costo del fracaso de ese modelo de producción fue para la sociedad, pero no para el sector inmobiliario. De esta manera, se aplicaron restricciones a la actuación del mercado que implicaron una marcada disminución en la oferta de vivienda de bajo costo. 

Sin embrago, el Estado ya no recuperó su papel protagónico y ambos hechos provocaron escases. De acuerdo con la Sociedad Hipotecaria Federal, la producción de vivienda se redujo más del 70 por ciento entre 2014 y 2020.

A partir de 2018 se intentó revertir esta tendencia con la reforma a la Ley Infonavit, y a pesar de que se dio un retorno parcial del Estado, se mantuvo la estructura de financiamiento.

“La crisis de vivienda no es sólo de México, es un problema global”, subraya la académica, resaltando que la solución no está en la oferta sino en el tipo de oferta. 

“El sector privado siempre actuará de acuerdo a su lógica y naturaleza inherente y estructural de maximizar la ganancia, esto contraviene al carácter de la vivienda social que para ser asequible y digna no representa un negocio, por tanto, se tiene que sacar del mercado”, como planteó David Harvey.

“La crisis de vivienda que se vive actualmente a nivel mundial, con las particularidades locales, se explica por el fracaso de ese modelo neoliberal donde el sector privado es el actor principal”.

La lógica neoliberal insiste en delegar la producción de vivienda social al mercado, no obstante, indicó Eftychia, es imposible resolver una crisis de exclusión con los mismos mecanismos que la generaron, por lo tanto, el sector privado no puede ocuparse de producir vivienda para la población de bajos ingresos.

Es fundamental crear barreras eficientes para frenar la voracidad del mercado inmobiliario, y en ese sentido, establecer alternativas a la propiedad privada, tales como creación de cooperativas de vivienda, inmobiliarias públicas y vivienda pública en arrendamiento, de la mano de la ciudadanía organizada, explicó la experta.

Entre los grandes desafíos planteó una reforma constitucional a la propiedad pública del suelo, un marco regulatorio para las cooperativas de vivienda y e impulsar un cambio cultural profundo respecto a la propiedad privada. Otras medidas más inmediatas son crear un sistema nacional en renta de vivienda social, realizar reformas al marco fiscal y legal para captura de plusvalías y promover una colaboración más estrecha entre academia y ciudadanía. 

La profesora de la Facultad de Arquitectura de la UNAM, Mtra. Mariana Borja Rodríguez, señaló que “la vivienda paso de ser un bien social a un activo financiero, se trata de quién se puede endeudar para darles el crédito. Dicho de otra forma, define quién puede pagar para habitar la ciudad y quién queda fuera”.

La también coordinadora del Laboratorio de Vivienda de la misma Facultad expuso que, en el caso de los centros históricos, predominan las bajas densidades con tendencia a vaciamientos, además de la rehabilitación del espacio público enfocado al turismo y la conversión de viviendas para rentas temporales. En estas zonas patrimoniales, “el suelo se ha vuelto tema de especulación y la vivienda es mercancía”.

Borja Rodríguez planteó medidas para responder a esta problemática, tales como reformar el marco legal y fiscal para las cooperativas de vivienda y apelar a la expropiación con precio justo. Por su parte, el sector académico puede visibilizar, documentar y generar datos que permitan hacer diagnósticos y propuestas concretas.

A su vez, el Dr. Luis Alberto Salinas Arreortua, investigador del Instituto de Geografía de la máxima casa de estudios, advirtió que la vivienda “ha pasado de ser un derecho, a un producto, por la importancia de su valor de cambio, y hoy día es un activo financiero que está reproduciendo el capital para los grandes inversionistas”. La vivienda pasó de ser un derecho para acceder a un bien social a la mercantilización, afirmó.

En los últimos 15 años las políticas neoliberales están agravando esas condiciones. Lo que siempre se ha privilegiado es la mercantilización de la vivienda a partir del acceso de una vivienda en propiedad, hoy el mercado la está ampliando a la vivienda en arrendamiento, recalcó Salinas.

“Pasamos de la mercantilización de la vivienda a partir del acceso a la vivienda en propiedad a la vivienda en alquiler. El sector inmobiliario se ha dado cuenta que un negocio muy redituable es la renta”.

Con los procesos de financiarización de la vivienda tanto para venta como para arriendo, ahora la vivienda es un activo financiero. “Muchas de las inversiones internacionales que hay en distintas ciudades en América Latina son dirigidas para que se compre o se construya vivienda para el alquiler, pues hoy es un elemento central de la economía del sector inmobiliario”.

De acuerdo con el investigador, el diseño de la política pública de vivienda, lo que busca no es mejorar las condiciones de habitabilidad de la población, sino reproducir capital para el sector privado y los accionistas del gobierno que participan.

Desde el año 2000 la política de expansión de ciudades grandes y medias aplicó la tendencia de construcción masiva de viviendas en la periferia para confinar a las personas trabajadoras de bajos ingresos.

En la última década la tendencia va orientada a frenar la expansión y destinar las áreas centrales para vivienda para población de ingresos medios y altos, pero solo en las áreas que tienen cualidades urbanas por su localización, equipamiento, infraestructura urbana, comercial y cultural. 

Finalmente, Luis Salinas indicó que la academia debe promover espacios para discutir y plantear otras formas de acceso a la vivienda.

Para Bournazou, “la vivienda pública en alquiler podría conformar un verdadero freno en el mercado inmobiliario, por ejemplo, en contra de los procesos de gentrificación”.

“El arrendamiento es el nuevo negocio con el proceso de financiarización, pero, por otro lado, es dar la vuelta a la idea de la propiedad privada individual, que es un reto mayor, pero podría ser la única forma de frenar la ampliación del mercado”, argumentó.

De acuerdo con Mariana Borja, en la Ciudad de México las alcaldías con mayor vivienda en renta son Cuauhtémoc y Benito Juárez. Las zonas tensionadas, tales como Roma o Condesa, aumentan sus rentas en más del 20 por ciento. En estas zonas y otras como Doctores, Santa María la Ribera y San Miguel Chapultepec, se pueden ver fenómenos de exclusión, pero también de resistencia.

Precisó que no existen programas robustos de vivienda pública de arrendamiento, por lo que es esencial explorar y desarrollar políticas para implementar nuevas modalidades de propiedad.

En el país, la vivienda en renta se concentra en las zonas turísticas, especialmente de Quintana Roo y Baja California; y en la CDMX en las alcaldías Cuauhtémoc, Benito Juárez, Azcapotzalco, Miguel Hidalgo y Venustiano Carranza. Asimismo, las zonas patrimoniales experimentan la transformación de la vivienda en estancias temporales.

Para Luis Salinas la desregulación del Estado ha propiciado que el sector privado genere capital sin poner en riesgo el suyo. El capital de los trabajadores para su retiro, los Afores, pueden participar en la bolsa de valores, compran certificados y con ello capitalizan a diversas empresas inmobiliarias o fideicomisos que adquieren propiedades para su alquiler mediante plataformas digitales. 

Las plataformas como Airbnb en México han incrementado considerablemente su oferta de alquiler de vivienda, sobre todo la de cortas estadías que es más lucrativa, con repercusión en el precio de las viviendas, tanto para el mercado de alquiler como para la venta.

La doctora Bournazou, quien coordinó el libro “Gentrificación, miradas desde la academia y la ciudadanía”, explicó que hay otros submercados, como los espacios que ofrecen rentabilidad por su gran potencial debido a su privilegiada localización y regularmente son habitados por el sector popular.

El proceso consiste en que el Estado invierte recursos públicos en zonas deprimidas que el ámbito privado detectó previamente y adquirió propiedades a bajo costo. Los precios aumentan, los inmuebles nuevos se dirigen a sectores de mayor ingreso adquisitivo y se da un proceso paulatino de sustitución de la población de bajos ingresos a este nuevo sector, generando la gentrificación.

El fenómeno de gentrificación genera conflictos y resistencias en el territorio. Este proceso que ya era conocido por la academia, recientemente ha adquirido fuerza por la ciudadanía, a partir de la visibilidad de las manifestaciones masivas en la Ciudad de México y que han expresado reivindicaciones más amplias del problema histórico de acceso a la vivienda, lo que es muy valioso dijo la experta.

“El problema se ha exacerbado con el auge del turismo y los nómadas digitales a partir de la pandemia. Celebro que esas movilizaciones hayan generado presión al gobierno local y se haya pronunciado el Bando 1 que intenta responder a esas reivindicaciones con una serie de propuestas”.

Sin embargo, a pesar de la respuesta del g obierno con el Bando 1 y las estrategias puntuales, hace falta una política integral de vivienda social con visión a largo plazo, subrayó.

Para Salinas, la oferta de Airbnb revela los espacios más valorizados por el sector inmobiliario. El proceso de Gentrificación se da en espacios selectivos. 

Consideró que el Bando 1 es una respuesta mediática, “tuvieron que decir algo por lo que estaba sucediendo y espero no termine como el Bando 2, como una estrategia política que enuncia una serie de buenas intenciones, pero sin un sostén jurídico”, concluyó.